Cena to nie wszystko
Cena mieszkania, jaką podaje sprzedający,
to nie wszystkie koszty, na jakie musi przygotować się klient kupujący
mieszkanie. Dodatkowe opłaty związane z zakupem mieszkania mogą wynieść
nawet od 8 do 30 proc. jego wartości. Ich wysokość zależy od tego, czy
mieszkanie jest spółdzielcze, komunalne czy hipoteczne.
Z najwyższymi kosztami dodatkowymi,
jakie są związane z kupnem mieszkania, musi się liczyć nabywca mieszkania
hipotecznego oraz osoba, która chce wyodrębnić się ze spółdzielni
mieszkaniowej, czyli wykupić własność dotychczas zajmowanego mieszkania.
Dodatkowe koszty mogą sięgnąć nawet 8 proc. wartości mieszkania w przypadku
mieszkań hipotecznych, kupowanych z pomocą agencji obrotu nieruchomościami,
lub 30 proc., jeżeli mieszkanie jest wykupywane ze spółdzielni. Wszystkie
koszty związane z zakupem mieszkania komunalnego ponosi gmina. Dodatkowo
nabywca może liczyć na bonifikaty sięgające 80 proc. rynkowej wartości
mieszkania.
Hipoteczne z drugiej ręki
Kupując mieszkanie hipoteczne przez
agencję obrotu nieruchomościami, należy liczyć się z dodatkowymi kosztami,
które wynoszą od 5 do 10 proc. podawanej przez sprzedającego ceny. - Koszt
nabycia mieszkania o wartości 250 tys. wynosi ok. 19 tys. 300 zł. - podaje
Tomasz Zamorski z Maxon Nieruchomości. Prowizja dla agencji, która znalazła
dla klienta mieszkanie, wynosi ok. 3 proc. ceny puls 22 proc. VAT., czyli 8 tys.
845 zł. Ewentualne koszty związane z wyceną nieruchomości wynoszą ok. 1000
zł.
- Koszty związane z podpisaniem aktu
notarialnego i uzyskaniem wpisu do księgi wieczystej to kolejne kilka tysięcy
złotych - dodaje Zamorski.
- Taksa notarialna, czyli
wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego, w tym przypadku
wynosi 2 tys. 391 zł i 20 gr (z 22 proc. VAT). Przy podpisaniu aktu przenoszącego
własność ceny mieszkania notariusz pobiera również podatek od czynności
cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. wartości umowy (5 tys. zł). Opłata za
wypis aktu notarialnego wynosi 6 zł, plus 22 proc. VAT.
Kolejna grupa kosztów jest związana
z uzyskaniem wpisu do księgi wieczystej. Opłata za sporządzenie wniosku do sądu
wieczystoksięgowego o wpisanie do KW nieruchomości nowego właściciela wynosi
200 zł (plus 22 proc. VAT). Opłata sądowa za dokonanie tej czynności, uzależniona
jest od wartości mieszkania, wynosi w tym przypadku 2 tys. 820 zł.
Odkupić od spółdzielni
Wykupując mieszkanie od spółdzielni,
czyli przekształcając spółdzielcze prawo lokatorskie do lokalu lub spółdzielcze
własnościowe prawo do lokalu, nabywca musi liczyć się z dodatkowymi kosztami
w wysokości do kilkudziesięciu procent wartości mieszkania.
Pierwsze koszty związane są z uzupełnieniem
wkładu budowlanego. - Wpłacony wkład ulega waloryzacji - wyjaśnia Jan Sułowski,
prezes zarządu Krajowego Związku rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych. -
Przykładowo, jeżeli ktoś, nabywając prawo do mieszkania spółdzielczego, wpłacił
20 proc. jego rynkowej wartości i po kilku latach zdecydował się wykupić
mieszkanie na własność (czyli uzyskać prawo odrębnej własności do lokalu),
w międzyczasie spłacał w czynszu kredyt i z wyliczeń przeprowadzonych przez
spółdzielnię mieszkaniową wynika, że spłacił już 70 proc. wartości
mieszkania, musi dopłacić 30 proc. jego rynkowej wartości na dzień jego
wykupienia.
Zasady rozliczeń - z tytułu różnicy
między wymaganym wkładem budowlanym odpowiadającym pełnej rynkowej wartości
lokalu a zwaloryzowanym wkładem mieszkaniowym - między członkiem spółdzielni
chcącym uzyskać spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu a spółdzielnią,
określa statut spółdzielni. To w tym dokumencie mogą być przewidziane ulgi
dla osób wykupujących mieszkanie od spółdzielni - bonifikaty sięgające 50
- 70 procent.
Wartość mieszkania wycenia biegły
rzeczoznawca majątkowy, koszty z tym związane obciążają nabywcę. - Wahają
się one w granicach od ok. 300 do ok. 600 zł - dodaje Sułowski.
Kolejne koszty związane są ze spłatą
ewentualnego zadłużenia spółdzielni z tytułu kredytu zaciągniętego na
modernizację budynku, czyli np. na jego ocieplenie. Przed podpisaniem aktu
notarialnego musi również uregulować ewentualne zadłużenia czynszowe.
Kosztami, które często występują, a obciążają kupującego mieszkanie, są
również te związane z uregulowaniem stanu prawnego gruntu pod budynkiem.
Koszty związane z założeniem księgi
wieczystej dla mieszkania kupowanego na podstawie ustawy o spółdzielniach
mieszkaniowych oraz koszty uzyskania wpisu do niej wynoszą 1/3 najniższego
wynagrodzenia.
Spółdzielcze własnościowe z
drugiej ręki
Kupując mieszkanie spółdzielcze z
drugiej ręki i korzystając z pomocy pośrednika obrotu nieruchomościami,
musimy liczyć się z kosztem prowizji dla agencji, która wynosi ok. 3 proc.
wartości mieszkania. Dodatkowym kosztem jest również opłata uiszczana na
rzecz spółdzielni, od której uzależnione jest wpisanie nowego właściciela
nieruchomości w poczet członków spółdzielni. Jej wysokość określa sama
spółdzielnia, a może ona wynosić od kilkuset do tysiąca złotych. W
przypadku nabywania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu koszt
dokonania wpisu do księgi wieczystej wynosi 1/3 najniższego wynagrodzenia.
Ulga ta nie przysługuje, jeżeli nabywane mieszkanie zostało wybudowane przez
spółdzielnię mieszkaniową, ale prawo do niego zostało wcześniej przekształcone
w odrębną własność. Wtedy zarówno koszty podpisania aktu notarialnego, jak
i dokonania wpisu do księgi wieczystej obliczane są na podstawie taksy
notarialnej.
Lokatorskie i TBS
Tanim kosztem można uzyskać
lokatorskie prawo do mieszkania spółdzielczego lub do mieszkania budowanego w
ramach Towarzystwa Budownictwa Społecznego. Trzeba się jednak liczyć z tym,
że miesięczne koszty jego utrzymania będą znacznie wyższe niż mieszkania własnościowego,
bo do czynszu będzie doliczana rata kredytu. Koszt utrzymania takiego
mieszkania o powierzchni ok. 40 mkw. może wynosić z opłatami za media nawet
od 600 zł miesięcznie.
Do mieszkania lokatorskiego można
wprowadzić się już po zapłaceniu ok. 30. proc. jego rynkowej wartości i
uiszczeniu opłaty członkowskiej z tytułu wpisania w poczet członków spółdzielni
mieszkaniowej. Dla tych dwóch praw do mieszkań nie zakłada się księgi
wieczystej, nabywca w związku z tym nie ponosi związanych z tym kosztów
dodatkowych.
Wykup komunalnego
Kupując mieszkanie komunalne (od
gminy), nabywca musi liczyć się tylko z kosztami podpisania aktu notarialnego
przeniesienia własności nieruchomości i dokonania wpisu do księgi wieczystej.
Prawo nie przewiduje żadnych zniżek jak w przypadku wykupu mieszkań od spółdzielni
mieszkaniowej. Mieszkanie komunalne może wykupić tylko lokator, który je
zajmuje.
Zasady wykupu mieszkań komunalnych
określają uchwały poszczególnych dzielnic lub gmin w danej miejscowości,
wydawane na podstawie ustawy o gospodarce nieruchomościami.
Zasady te są w całej Polsce do
siebie zbliżone, różnią się tylko ceną wykupu mieszkania.
Wartość mieszkania ustalana jest
przez biegłego rzeczoznawcę wyłonionego przez gminę, czyli właściciela
mieszkania. Przyszły właściciel lokalu musi na poczet kosztów związanych z
określeniem wartości mieszkania uiścić zaliczkę w wysokości kilkuset złotych,
zaliczka ta jest de facto zaliczką na poczet ceny, czyli w ostatecznym
rozliczeniu koszty wyceny lokalu ponosi gmina.
Cena mieszkania nie może być niższa
niż jego wartość rynkowa ustalona przez biegłego, jednak gmina może - za
zgodą wojewody - udzielić zniżki na jego zakup. To, w jakiej wysokości
zostanie udzielona bonifikata, zależy od decyzji rady gminy.
Mieszkania komunalne lokatorzy mogą
wykupić za określony procent ich wartości rynkowej. Z reguły jest to ok. 15
- 20 proc., jeżeli płatności dokonywane są w jednej racie przed podpisaniem
aktu notarialnego. Jeżeli kupujący występuje o rozłożenie należności na
raty, musi liczyć się z tym, że cena mieszkania wzrośnie o dodatkowych kilka
procent, do około 20 - 30 proc. Raty są rozłożone na okres nie dłuższy niż
10 lat. Pierwsza musi zostać wpłacona przed podpisaniem aktu notarialnego.
Jeżeli nabywca mieszkania komunalnego
sprzeda je przed upływem 10 lat od dnia podpisania aktu notarialnego lub przed
upływem 5 zamieni jego przeznaczenie na inne niż mieszkalne, musi liczyć się
z koniecznością dopłaty dla gminy (do pełnej wartości rynkowej mieszkania).
Oznacza to, że traci udzieloną za zgodą wojewody zniżkę.
Przy wykupie mieszkania komunalnego
lokator musi jeszcze liczyć się z kosztami sporządzenia aktu notarialnego i
wpisu do księgi wieczystej (którą trzeba założyć) oraz kosztami z tytułu
nabycia prawa użytkowania wieczystego odpowiedniej do powierzchni mieszkania części
nieruchomości, na której stoi budynek.
Koszty aktu określa taksa notarialna,
a koszty założenia księgi i wpisu do niej określa sąd wieczystoksięgowy (zależą
od wartości mieszkania). Natomiast opłata za użytkowanie wieczyste stanowi
ok. 20 proc. wartości nieruchomości (wnosi się ją przy podpisaniu aktu
notarialnego).
ILE WYNOSI MAKSYMALNA TAKSA NOTARIALNA
Maksymalną wysokość taksy
notarialnej, czyli wynagrodzenia notariusza za sporządzenie aktu notarialnego,
określa rozporządzenie ministra sprawiedliwości z 12 kwietnia 1991 r. w
sprawie taksy notarialnej. Jej wysokość oblicza się od wartości przedmiotu
umowy.
- od 5 do 15 tys. zł - 200 zł plus 3
proc. nadwyżki ponad 5 tys. zł
- od 15 do 30 tys. zł - 500 zł plus
2 proc. nadwyżki ponad 15 tys. zł
- od 30 do 60 tys. zł - 800 zł plus
1 proc. nadwyżki ponad 30 tys. zł
- od 60 tys. do 1 mln zł - 1,1 tys. zł
plus 0,5 proc. nadwyżki ponad 60 tys.
- od 1 mln zł - 5,8 tys. zł plus
0,25 proc. nadwyżki ponad 1 mln zł.
Przy sprzedaży własnościowego prawa
do mieszkania spółdzielczego wynagrodzenie notariusza wynosi połowę taksy
notarialnej liczonej w powyższy sposób.
ILE KOSZTUJE WPIS SĄDOWY
Wysokość wpisu sądowego uiszczanego
z tytułu dokonania wpisu do księgi wieczystej nieruchomości wynosi 200 zł.
| 