Dlaczego jest coraz drożej

Rosną opłaty za użytkowanie wieczyste - sygnalizują czytelnicy. Czy miasto musi ściągać coraz wyższy haracz od wieczystych użytkowników?

Roczna opłata za użytkowanie wieczyste za nieruchomości wykorzystywane na cele mieszkaniowe wynosi 1 proc. wartości gruntu, w przypadku gruntów zabudowanych budynkami komercyjnymi jest wyższa i wynosi 3 proc. wartości gruntu.

- Nie ma żadnej specjalnej akcji podnoszenia tych opłat - wyjaśnia Anna Różańska z Biura Gospodarki Nieruchomościami w Warszawie - aktualizację opłat przeprowadza się permanentnie. Ustawa dopuszcza, aby wysokość opłaty rocznej była aktualizowana nie częściej niż raz w roku, jeżeli wartość nieruchomości ulegnie zmianie. W zasadzie ta sama wycena jest podstawą do ustalenia opłaty przez minimum 2 - 3 lata. Wiele opłat rocznych nie było jednak zmienianych jeszcze od lat 90., więc z uwagi na znaczny wzrost wartości nieruchomości należy je aktualizować - tłumaczy Różańska.

W Warszawie są grunty w użytkowaniu wieczystym stanowiące własność skarbu państwa lub miasta stołecznego Warszawy. Te miejskie wyceniane są w delegaturach Biura Gospodarki Nieruchomościami w dzielnicach i opłaty za użytkowanie wieczyste stanowią dochód m.st. Warszawy.

Co roku miasto organizuje przetarg na sporządzanie wycen. W tym roku było to 6 zadań, można było przystąpić do przetargu najwyżej na dwa zadania. Jedno zadanie może wymagać sporządzenia nawet 1000 wycen. Nie są jednak dokonywane wyłącznie po to, aby aktualizować opłaty za użytkowanie wieczyste. Wyceny są potrzebne również dla ustalenia wysokości odszkodowań, w celu zbycia lub nabycia nieruchomości, naliczenia czynszu symbolicznego i innych.

Zdaniem Anny Różańskiej kilkakrotny wzrost opłaty może wystąpić w przypadku gruntów od wielu lat nieszacowanych, dla których ostatni raz wyceny sporządzano nawet w połowie lat 90. Koniec lat 90. istotnie był okresem dynamicznego wzrostu cen gruntów, ale od roku 2001 ulegały pewnej stabilizacji. Trzeba w końcu zauważyć, że obroty na rynku nieruchomości właściwie pojawiły się dopiero od początku lat 90. Wtedy właśnie zaczął kształtować się rynek i można powiedzieć, że trwało poszukiwanie realnej wartości nieruchomości. Po 2000 roku można mówić już o dość umiarkowanym wzroście.

Zmniejsza się podaż gruntów, coraz mniej jest wolnych działek i nie tak wiele znowu pojawia się w obrocie. Wzrost cen jest raczej umiarkowany i nie przekracza stopy inflacji. Od tej reguły mogą być wyjątki, jeżeli na rynku pojawi się ofertowa perełka w atrakcyjnej lokalizacji. Problem z wycenami w stolicy jest i taki, że podstawą dla oszacowania wartości gruntu powinny być transakcje w okolicy - ale - prawem własności.

Tymczasem takich transakcji jest bardzo mało, bo grunty warszawskie są głównie w użytkowaniu wieczystym. Ta sytuacja nie wyklucza możliwości prawidłowego oszacowania, ale wymaga określenia wzajemnych relacji pomiędzy cenami nieruchomości, jako przedmiotu prawa użytkowania wieczystego, a cenami prawa własności.

Krystyna Milewska

Opłaty nie powinny rosnąć

- Wzrost opłat za użytkowanie wieczyste jest nieuzasadniony - twierdzi prof. Mieczysław Prystupa, rzeczoznawca majątkowy i analityk warszawskiego rynku gruntów.

KM: Jakie są tendencje cenowe na rynku gruntów warszawskich?

MP: W pierwszych ośmiu miesiącach w Warszawie nie było żadnych transakcji gruntami przynajmniej na terenie dzielnicy Śródmieście. Mam na myśli zmiany właścicieli, czyli obrót prawem własności lub prawem użytkowania wieczystego. W 2002 i 2003 roku było tych transakcji raptem kilkanaście. Nie więcej było też na Mokotowie. Trudno w takiej sytuacji mówić o tendencjach na rynku. Nie ma zainteresowania gruntami wśród inwestorów. Czynsz w biurowcach klasy A spadł do 16 - 18 USD za mkw., a przecież ceny gruntów i ceny najmu są mocno skorelowane. Wzrost tych cen zachęca do inwestowania, spadek zniechęca i właśnie taką sytuację mamy. Najwyższe ceny najmu i gruntów to był przełom 1999 i 2000 roku.

KM: Na rynku gruntów warszawskich pojawiła się więc stagnacja?

MP: Tak można by to określić.

KM: Czy w przypadku powierzchni komercyjnych nastąpiło przeinwestowanie?

MP: Zdecydowanie tak. Z pewnością występuje już nadmiar powierzchni biurowych, handlowych zresztą też.

KM: A użytkownicy wieczyści skarżą się na wzrost opłat!

MP: To jest nieporozumienie. Moim zdaniem wartość gruntów raczej spada. No może wzrost występuje w stosunku do szacunków sprzed 7 - 8 lat.

KM: Czyli wartość gruntów szacowanych w latach 90. może jeszcze rosnąć?

MP: Tak, ale w stosunku do wycen sporządzanych najwyżej w latach 1997 - 1998 i wcześniejszych. W stosunku do wycen ustalanych od 2000 roku nie widzę żadnego uzasadnienia dla wzrostu.

KM: Tak by się wydawało, zwłaszcza że nie ma transakcji, które byłyby podstawą do szacowania wartości. Ale skoro nie ma obrotu prawem własności, to podobno można szacować według wzoru z rozporządzenia...

MP: Odradzałbym korzystanie z tego wzoru, bo tam są takie parametry, jak stopa kapitalizacji, która nie wiadomo z czego wynika. Z handlu gruntami - którego nie ma? Przy sporządzaniu wycen odnosiłbym się raczej do relacji między cenami prawa własności a cenami prawa użytkowania wieczystego. W takich dzielnicach jak Ochota, Bemowo, Żoliborz prawo własności jest droższe od 10 do 20 proc. od użytkowania wieczystego. W Śródmieściu jako podstawę przyjmowałbym te właśnie relacje z rynków sąsiadujących, bo obrotu niemal nie ma.

Rozmawiała Krystyna Milewska