Grunt to dobra lokata

Spadek kursu dolara i przeliczanie wartości gruntów na złotówki lub euro spowodowały wahania cen ofertowych. Ich ostateczny poziom ukształtuje podaż. Zdaniem pośredników, będzie wzrastać, gdyż coraz więcej osób przekonuje się do tego, że nieruchomości są najpewniejszą formą lokaty kapitału. Poza tym mieszkańcy bloków chętniej niż kiedyś przeprowadzają się do domów.

Od początku stycznia prezentujemy w "Nieruchomościach" informacje o cenach działek budowlanych w gminach wokół Warszawy:

• 10 stycznia - pisaliśmy o gminach na północ od Warszawy: Stare Babice, Izabelin, Łomianki, Jabłonna, Legionowo, Nieporęt, Serock,
• 17 stycznia - informowaliśmy o gminach na południu: Konstancin, Piaseczno, Lesznowola, Raszyn, Michałowice, Nadarzyn,
• 24 stycznia - prezentowaliśmy działki w gminach: Marki, Ząbki, Kobyłka, Zielonka, Wołomin, Halinów, Józefów, Otwock, Wiązowna,
• 31 stycznia - przedstawialiśmy działki na zachodzie: Pruszków, Brwinów, Podkowa, Milanówek, Grodzisk, Ożarów, Błonie.

Dziś podsumowanie cyklu.

Dolarowe wahania

W minionym roku najważniejszym czynnikiem kształtującym poziom cen nieruchomości miało być wejście Polski do Unii. Do maja w okolicach Warszawy zwiększyło się zainteresowanie osób szukających działek budowlanych, traktujących ten zakup jako lokatę kapitału, jednak zwiększony popyt nie był na tyle duży, żeby wywołać gwałtowne ruchy cen. Ceny ofertowe w najbardziej popularnych lokalizacjach wzrastały w tym okresie o 10 - 15 procent. Bardziej znaczące skutki przyniósł, jak to zwykle bywa, niespodziewany czynnik - gwałtowne obniżenie kursu dolara.

Brak stabilności waluty, która dominowała dotąd w transakcjach na rynku nieruchomości, sprawił, że masowo zaczęto przechodzić na rozliczanie w złotówkach czy też euro, bądź też windować cenę dolarową.

- Gdy spadła wartość dolara, okazało się, że działka w Łomiankach, która kosztowała według starego kursu 210 zł (równowartość 50 dol.), powinna kosztować teraz aż 70 dol.! - mówi Maria Modzelewska-Myślińska z agencji nieruchomości w Łomiankach. - Właściciele gruntów próbowali dyktować taką cenę, co jednak było nie do przyjęcia dla osób zainteresowanych ich kupnem. W rezultacie ceny spotkały się gdzieś pośrodku.

Natomiast w Podkowie Leśnej, cena 1 mkw. atrakcyjnie położonej działki pod dom zwiększyła się z 50 do 75 dol., co - nawet biorąc poprawkę na zmianę kursu - oznacza wyraźny wzrost.

Taniej niż mieszkanie

W obecnych realiach gospodarczych najważniejszym czynnikiem warunkującym popyt na działki budowlane jest niska cena przy możliwie najbliższej lokalizacji od granic Warszawy.

Ceny nieruchomości w Warszawie są już tak wysokie, że coraz bardziej opłaca się kupić działkę i wybudować dom pod miastem, co kosztuje tyle co kupno 80 - 100-metrowego mieszkania w stolicy

Bliskość Warszawy i jeszcze niezbyt wysokie ceny działek (ok. 100 zł za 1 mkw.) sprawiły, że wzrasta zainteresowanie osób planujących budowę domu gminą Marki, gdzie pod zabudowę przeznaczono nowe obszary. Nieco dalej, w granicach gminy Radzymin, można kupić grunt pod dom za 40 zł za 1 mkw., w przekształcającej się w osiedle jednorodzinne wsi Słupno.

Generalnie tereny wschodnie cieszą się coraz większym popytem ze względu na konkurencyjne ceny. W mniej znanej gminie Halinów, mającej dogodne połączenie kolejowe z centrum stolicy (40 min. zajmuje dojazd pociągiem do centrum) można kupić uzbrojoną działkę już za 40 zł za 1 mkw. Rozbudowuje się rejon Maciołek w Kobyłce - 70 - 100 zł za 1 mkw. gruntu budowlanego. Na południowym wschodzie wiele tanich, pięknie położonych terenów jest na sprzedaż w Wiązownie (ceny od 20 zł za 1 mkw.).

Najniższe ceny w bliskich okolicach Warszawy mają byłe grunty rolne, które zmieniły przeznaczenie na budowlane, a nie znalazły się jeszcze w zasięgu budowlanego boomu. Ogromne połacie tego typu obszarów znajdują się w gminach Piaseczno, Lesznowola, Nadarzyn, Grodzisk Mazowiecki czy Błonie. Na tych obszarach można kupić działkę o najbardziej poszukiwanym na rynku standardzie ceny i powierzchni - 1000 mkw. za mniej więcej 40 tysięcy zł.

Im dalej od Warszawy, tym taniej - przykładowo w Wieliszewie i Serocku można kupić działkę za 20 zł za 1 mkw., a w Żabiej Woli za 15 zł za 1 mkw.

Z sąsiadem za miedzą

Mimo niskich cen nie ma popytu na budowlane działki w pustym polu. Największym zainteresowaniem cieszą się tereny, na których powstały już nowe osiedla jednorodzinne. Ich cena także zależy od bliskości granic Warszawy oraz prestiżu nowej zabudowy.

W sąsiadującym z dzielnicą Bemowo Kwirynowie (gmina Stare Babice), gdzie powstaje willowe miasteczko, ceny działek budowlanych osiągnęły już poziom 240 zł za 1 mkw. Nieco dalej, w Borzęcinie, ceny wzrastają wraz z budową kolejnych domów - w ciągu roku zwiększyły się z 40 do nawet 60 tys. zł za 1000-metrową działkę.

Drogo jest przy południowych granicach Warszawy, w sąsiedztwie deweloperskich osiedli. W Józefosławiu i Julianowie w Piasecznie oraz Mysiadie i Nowej Iwicznej w Lesznowoli działki budowlane kosztują ponad 200 zł za 1 mkw.

Dynamicznie rozwija się Nadarzyn, który może być przykładem tego, że rozwój rynku nieruchomości jest ściśle związany z rozwojem gospodarczym gminy. Wraz z napływem nowych inwestorów wzrasta zainteresowanie działkami. W osiedla jednorodzinne przekształciły się już wsie Rusiec czy Kajetany, gdzie ceny w dobrym sąsiedztwie osiągnęły poziom 60 zł.

Postępuje również zabudowa terenów gminy Jabłonna. Najwięcej nowych domów jednorodzinnych powstaje w modnym Chotomowie - 70 - 80 zł za 1 mkw. działki budowlanej.

Mniej rezydencji

W ostatnim czasie zmniejszył się popyt na najdroższe nieruchomości, położone w prestiżowych willowych enklawach. Poziom ich cen został wyśrubowany parę lat temu, kiedy zawierano najwięcej transakcji na rynku luksusowych rezydencji. Dodatkową barierę cenową stanowią duże minimalne powierzchnie działek (1500 - 2500 mkw.), na terenach znajdujących się pod opieką konserwatorów zabytków i przyrody.

Obecnie nie cieszy się powodzeniem tak do niedawna modna Magdalenka w gminie Lesznowola. Nie ma wielu chętnych na działki w cenie od 150 do 240 zł za 1 mkw.

Trudno jest też sprzedać duże, ponad 2000-metrowe, grunty w elitarnym Konstancinie (280 - 600 zł za 1 mkw. na terenie Konstancina-Uzdrowiska), w Milanówku (90 - 120 zł za 1 mkw.) czy Komorowie (do 250 dol. za 1 mkw.).

Największy wzrost cen w najbardziej prestiżowych rejonach w okolicach Warszawy nastąpił w Podkowie Leśnej, ale pozostało tam już niewiele wolnych działek. Cena wywoławcza 1 mkw. działki pod dom osiągnęła tam poziom 210 - 230 zł. Natomiast dobrze sprzedają się, mimo wysokich cen (nawet do 400 zł za 1 mkw.) działki w Izabelinie. Podobnie jak w Podkowie, nie ma tu wielu wolnych terenów, więc ktoś, kto chce zamieszkać w otoczeniu Puszczy Kampinoskiej, musi pospieszyć się z kupnem tutaj ziemi.

W ostatnim okresie powstały nowe enklawy modnych terenów pod zabudowę. Np. budowa osiedla dla VIP-ów podniosła ceny działek w Michałowie-Grabinie w gminie Nieporęt. Tam 1 mkw. kosztuje 100 - 120 zł za 1 mkw., gdy obok nie przekracza 80 zł za 1 mkw.

Działki w okolicy luksusowego osiedla w Czarnym Lesie pod Grodziskiem, przekroczyły poziom 100 zł za 1mkw., podczas gdy w sąsiedztwie 1 mkw. kosztuje 40-60 zł. Takie przykłady można mnożyć. Małe wyspy luksusu pod miastem pozostają wciąż w modzie. *

Jarosław Kaczmarek

Grunt dalej od Warszawy

•  Jeżeli chodzi o gminy położone dalej od Warszawy, niż opisywane w naszym cyklu, to największym zainteresowaniem cieszą się grunty pod zabudowę na południe od stolicy.
• Np. w Tarczynie sąsiadującym z Piasecznem 1 mkw. działki budowlanej kosztuje 40 zł. W Górze Kalwarii jest duża rozpiętość cen od 20 zł za 1 mkw. na terenach najbardziej oddalonych od granic stolicy, do 130 zł w samym mieście.
• Wzrasta zainteresowanie terenami na wschodzie - w okolicach Mińska Mazowieckiego 1 mkw. działki budowlanej kosztuje tam 30-60 zł. W gminie Dębę Wielkie, skąd do Wesołej jedzie się samochodem tylko kwadrans, można kupić działkę za 20 zł za 1 mkw. W dalszych okolicach ceny zaczynają się od 20 zł za 1 mkw.
• Z kolei na północ od Warszawy panuje zastój. W okolicach Nowego Dworu Mazowieckiego bardzo powoli postępuje przekształcanie terenów rolnych w budowlane. W gminie Zakroczym tereny rolne kosztują 3 zł za 1 mkw., a budowlane w malowniczej okolicy Smoszewa 30 zł.
• Na zachód od stolicy, w okolicach Sochaczewa, za 1 mkw. działki trzeba zapłacić 20-35 zł. Nieco bliżej w Żabiej Woli jest duży wybór atrakcyjnych krajobrazowo działek w cenie od 12 zł za 1 mkw.
• W okolicach Żyrardowa jest mały popyt na działki budowlane. W gminie Jaktorów 1 mkw. kosztuje 25-30 zł. W tamtejszym Międzyborowie leżą położone na leśnych obszarach grunty budowlane, które można nabywać w cenie 50-70 zł za 1 mkw.