Jeszcze mniej, więc drożej

Czy to dobrze, jeśli jest popyt na nowe mieszkania? - Doskonale - odpowie każdy deweloper. I pod tym względem rok 2004 mogą uznać za udany. Niekoniecznie jednak sytuacja, w której popyt przewyższa podaż, jest dobra dla klientów deweloperów. Co zatem czeka nabywców nowych mieszkań w tym roku?

O ile dwa lata temu podaż zdecydowanie przewyższała popyt, a w 2003 roku nie było jasne, czy silniejszy jest popyt, czy podaż, o tyle w 2004 roku popyt przewyższył podaż - mówi Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. - Podobna sytuacja może mieć miejsce w 2005 roku.

Jeśli popyt przewyższa podaż, każde mieszkanie łatwo sprzedać i można podnosić ceny. Jest to więc komfortowa sytuacja dla deweloperów. Ich radość powinna się jednak zmniejszyć, po przeanalizowaniu przyczyn tego zjawiska na polskim rynku w 2004 r.

- Podaż jest zaniżona, gdyż deweloperzy nie mogą budować tyle, ile chcą z dwóch podstawowych przyczyn: zawiłych procedur administracyjnych i braku systemu finansowania budownictwa mieszkaniowego. Ostatnio Związek Banków Polskich podał, że w pierwszym półroczu tego roku udzielono osobom fizycznym kredytów mieszkaniowych za 6,5 mld złotych. W tym samym czasie deweloperzy otrzymali tylko 0,5 mld zł. Wygląda więc na to, że budowy deweloperskie muszą finansować nabywcy mieszkań - mówi Jacek Bielecki.

Jeśli zaś chodzi o przeszkadzające w budowaniu procedury administracyjne, to jedną z największych barier jest brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. - Jeszcze w tym roku budowaliśmy na podstawie pozwoleń uzyskanych rok wcześniej. Trzymanie się przepisów może jednak spowodować, że tereny, które jeszcze w ubiegłym roku były terenami budowlanymi, już w tym roku nimi nie będą. Rok 2005 na pewno będzie gorszy dla budownictwa mieszkaniowego - podsumowuje Jacek Bielecki.

Poza Warszawą dynamicznie działa rynek deweloperski w takich miastach, jak: Wrocław (dzięki temu, że dbano tam o to, żeby plany były ważne), Kraków (choć tu z planami krucho) i Trójmiasto.

Spółdzielnie w odwrocie

Podobnie jak deweloperzy, rynek mieszkaniowy oceniają analitycy. - Z punktu widzenia sprzedaży był to dobry rok dla firm deweloperskich, gdyż popyt był duży i mieszkania sprzedawały się bardzo dobrze. Od końca 2003 r., przez cały rok 2004, wszelkie inwestycje znajdowały nabywców - mówi Paweł Sztejter, partner w Reas Konsulting. Trochę gorzej jest z zapewnieniem ciągłości podaży. I w przyszłości będzie niestety jeszcze trudniej, gdyż budownictwo mieszkaniowe napotyka szereg barier, takich jak: skomplikowane procedury urzędnicze, brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, nieufność banków do deweloperów, a także stały wzrost cen gruntów oraz kosztów wykonawstwa.

Paweł Sztejter podkreśla jednak, że duży popyt nie oznacza, że klienci kupują mieszkania pochopnie, bez analizy. - Można powiedzieć, że popyt zyskał nową jakość, gdyż dla nabywców zaczyna być ważne, kim jest deweloper i jaką ma opinię na rynku - dodaje Sztejter.

Analizy mówią, że popyt będzie przewyższał podaż aż do 2007 roku. W 2008 roku czeka nas najprawdopodobniej podwyżka VAT na mieszkania z 7 do 22 proc., co może spowodować załamanie popytu, podobne do tego, jakie nastąpiło w 2002 r.

- Poza tym 2004 rok był kolejnym fatalnym rokiem dla spółdzielczości mieszkaniowej, która już od 2001 przeżywa poważną zapaść. Raczej bez szans na zwiększenie obecnego, niskiego udziału w rynku - mówi Paweł Sztejter.

Budować bez planów?

- Ostatnie 12 miesięcy to przede wszystkim ożywienie popytu. Wpływ na ten stan rzeczy miały dwa główne czynniki - pozytywne zmiany sytuacji makroekonomicznej oraz akcesja Polski do Unii Europejskiej - uważa Maciej Dymkowski, dyrektor ds. rozwoju w serwisie www.tabelaofert.pl.

Dynamiczne tempo wzrostu PKB utrzymujące się na poziomie około 5 proc., spadek bezrobocia do poziomu z drugiej połowy 2001 r., powolny, lecz ciągły wzrost średniego wynagrodzenia brutto oraz umocnienie złotego względem dolara i euro - te przesłanki spowodowały wzrost realnego popytu na mieszkania. Cieniem kładą się na tę sytuację jedynie problemy z uzyskaniem pozwoleń na budowę.
Większość miast wciąż nie uporała się z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i jest to główny hamulec powstrzymujący inwestorów przed rozpoczynaniem nowych projektów. - Polską, jako miejscem do inwestycji, coraz częściej interesują się cudzoziemcy.
We wszystkich głównych aglomeracjach odnotowujemy wzrost zainteresowania lokalami o cenie metra kwadratowego przekraczającej 5 - 6 tys. zł. Wbrew obawom z końca zeszłego roku, nie odnotowaliśmy gwałtownego wzrostu średniej ceny metra kwadratowego. Rośnie ona systematycznie, ale powoli - około 3 proc. na kwartał - ocenia Maciej Dymkowski. - Obecnie nie jest to efektem podwyżek cen, lecz kurczenia się podaży w najpopularniejszych segmentach rynku.

Analitycy spodziewają się, że wzrost cen utrzyma się w przyszłym roku.

Ile za nowe "M" ?

Kraków

Koszt zakupu nowego mieszkania w Krakowie w III kwartale 2004 roku wynosił średnio 210 995 zł. Jest to wzrost w stosunku do II kwartału 2004 r. o około 9,6 proc. Najliczniejszą grupę - niemal jedną czwartą oferty - stanowią mieszkania od 100 do 150 tys. zł, a co piąte oferowane mieszkanie jest jeszcze tańsze - kosztuje poniżej 100 tys. zł. Najbardziej poszukiwane są lokale w cenie do 300 tys. zł (8 na 10 poszukiwanych lokali).

Trójmiasto

Zakup mieszkania w Trójmieście w lipcu, sierpniu i wrześniu 2004 roku był związany ze średnim wydatkiem w wysokości 228 478 zł. Jest to wzrost w stosunku do pierwszego kwartału o niemal 23 tys. zł. Najczęściej oferowana i akceptowana cena całkowita mieści się w przedziale od 100 do 150 tys. zł. Zdecydowanie najwięcej takich mieszkań jest oferowanych przez deweloperów i jednocześnie poszukiwanych przez Kowalskich (28,5 proc. udziału w ofercie sprzedaży, 31,8 proc. udziału w popycie).

Warszawa

Statystyczne mieszkanie w Warszawie to lokal o powierzchni 67,99 mkw., średniej cenie mkw. 4193 zł, które kosztuje 299 371 zł. W trzecim kwartale 2004 r. średnia cena mkw. w Warszawie wzrosła o około 4 proc. i wynosi obecnie 4193 zł. W porównaniu z pierwszym kwartałem 2004 r. jest to wzrost aż o 7,74 proc. W Warszawie wciąż najtrudniej znaleźć mieszkanie w cenie do 150 tys. zł (8,5 proc. udziału w ofercie). Najczęściej akceptowana cena całkowita mieści się w przedziale od 150 do 200 tys. zł.

Wrocław

W stolicy Dolnego Śląska zakup mieszkania w trzecim kwartale 2004 roku wiązał się średnio z wydatkiem 179 688 zł. W stosunku do drugiego kwartału odnotowano spadek cen całkowitych, który wiązał się głównie ze spadkiem średniej powierzchni oferowanych lokali. Najczęściej oferowane mieszkania kosztują od 100 do 150 tys. zł. Zgłaszany popyt przewyższa podaż zarówno w tej grupie mieszkań, jak i w grupie mieszkań w cenie do 100 tys. zł.

Dane: serwis tabelaofert.pl . Nie ma jeszcze informacji za czwarty kwartał 2004 r.
Beata Kalinowska, b.kalinowska@rp.pl