Sprzedaż budynku wraz z gruntem
Jesteśmy spółką z o.o. w upadłości. Syndyk wyprzedaje majątek spółki. Zamierza m.in. sprzedać zabytkowy dwór alkierzowy wraz z gruntem, będący w naszych księgach środków trwałych od października 1994 r. Od gruntu płacimy podatek od nieruchomości. Jak prawidłowo rozliczyć tę operację i jaką stawkę VAT zastosować przy sprzedaży?
Sprzedaż nieruchomości w świetle ustawy o VAT Zgodnie z przepisami nowej ustawy o VAT, opodatkowaniu podatkiem od towarów t usług podlega odpłatna dostawa towarów na terytorium kraju. Towarami są rzeczy ruchome, jak również wszelkie postacie energii, budynki i budowle lub ich części, będące przedmiotem czynności podlegających opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług; które są wymienione w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej, a także grunty.
Zatem od 1 maja 2004 r. sprzedaż gruntu stanowi dostawę towaru i podlega opodatkowaniu podatkiem VAT. Przy czym w przypadku dostawy budynków lub budowli trwale z gruntem związanych albo części takich budynków lub budowli z podstawy opodatkowania nie wyodrębnia się wartości gruntu. Czyli w sytuacji, gdy przedmiotem sprzedaży będzie budynek wraz z gruntem, grunt podlega opodatkowaniu taką samą stawką podatku VAT, jaką opodatkowany będzie budynek. Jednakże ustawa przewiduje zwolnienia od podatku VAT w przypadku odpłatnej dostawy niektórych towarów.
Zwolnieniem takim objęta jest dostawa towarów używanych, pod warunkiem, że w stosunku do tych towarów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Budynki i budowle lub ich części uznaje się za używane, jeżeli od końca roku, w którym zakończono budowę tych obiektów, minęło co najmniej 5 lat. Przy czym zwolnienie to nie przysługuje, jeżeli przed wprowadzeniem ich do ewidencji środków trwałych lub w trakcie użytkowania wydatki poniesione przez podatnika na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej, a podatnik:
1) miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego od tych wydatków;
2) użytkował budynki i budowle w okresie krótszym niż 5 lat w celu wykonywania czynności opodatkowanych.
Zatem sprzedaż nieruchomości (dworek wraz z gruntem) może: - korzystać ze zwolnienia z podatku VAT, jeżeli budynek sprzedawany będzie jako towar używany lub - podlegać opodatkowaniu na zasadach ogólnych, czy li stawką 22%. Sprzedaż nieruchomości w świetle ustawy o rachunkowości Ewidencja sprzedaży nieruchomości przez syndyka, zaliczanych do środków trwałych, przebiega na ogólnych zasadach, a więc przychód netto (bez VAT-jeżeli sprzedaż jest opodatkowana VAT) zwiększa pozostałe przychody operacyjne, - nieumorzona część wartości początkowej sprzedawanej nieruchomości obciąża pozostałe koszty operacyjne.
W ewidencji księgowej zdarzenie takie ujmuje się:
1) Faktura VAT wystawiona zgodnie z przepisami o podatku od towarów i usług, na podstawie aktu notarialnego
a) wartość w cenie sprzedaży netto (bez VAT) - Ma konto 76-0 "Pozostałe przy chody operacyjne",
b) VAT należny (jeżeli sprzedaż jest opodatkowana podatkiem VAT) - Ma konto 22 "Rozrachunki publicznoprawne" (w analityce: VAT należny),
c) ogółem kwota stanowiąca należność od nabywcy - Wn konto 24 "Pozostałe
rozrachunki"
2) Wyksięgowanie sprzedanej nieruchomości z ewidencji bilansowej:
a) budynek wartość początkowa - Ma konto 01 ,,Środki trwałe", dotychczasowe umorzenie - Wn konto 07 "Odpisy umorzeniowe środków trwałych", w części nieumorzonej Wmkonto 76-ł "Pozostałe koszty operacyjne" (w analityce: Wartość sprzedanych składników majątku trwałego),
b) grunt (niepodlegający amortyzacji) - według ceny nabycia (wartości początkowej) - Ma konto- 01 "Środki trwałe" (w analityce: Grunt własny), - Wn konto 76-1 "Pozostałe koszty operacyjne" (w analityce: Wartość sprzedanych składników majątku trwałego).
Urszula Kaczmarek
